Köszönöm a Budapesti Kereskedelmi és Iparkamara Ingatlan Osztályának és a Magyar Ingatlanközvetítők Országos Szövetségének a meghívást a 2026. október 16-i „Compliance az Ingatlanszakmában 2026” konferenciára! Megtiszteltetés volt a MITOE elnökségi tagjaként olyan rangos szakmai programban előadni, amelyben a NAV, a NAIH és az NKFH vezető szakértői, valamint az ingatlanjog és a technológiai jog szakjogászai mutatták be saját területük kérdéseit. A HázÜgyvitel követőivel az előadásom társasházi tanulságait is szeretném megosztani.
Rangos szakmai közeg, egymáshoz kapcsolódó területek
A hivatalos programban Ivánkuné Horváth Noémi pénzügyőr alezredes, főosztályvezető-helyettes és Melkó Arnold pénzügyőr alezredes, osztályvezető képviselte a NAV Pénzmosás és Terrorizmusfinanszírozás Elleni Irodáját. Dr. Kiss Attila, a NAIH főosztályvezetője az adatvédelemről, dr. Eitmann Norbert, az NKFH főosztályvezetője a fogyasztóvédelemről tartott előadást. A programot dr. Réder Erika ingatlanforgalmi szakjogász, valamint dr. Pokó Diana MI- és technológiai, illetve Európa-jogi szakjogász előadása egészítette ki.
Számomra ennek a szakmai közegnek az adta az értékét, hogy a társasházi ügyeket egy tágabb működési összefüggésben lehetett bemutatni. Egy ingatlanügy során a képviselet, a közvetítő és a tulajdonos eltérő feladatokat lát el, az iratok és az információk azonban több szereplő között mozognak. A tisztázott feladatkörök és a pontos tájékoztatás az együttműködés mindegyik pontján számítanak.
Közös képviselő a törvényesség határán
Saját előadásom címe „Közös képviselő a törvényesség határán – 5 hiba, amiért már személyesen is felelhet” volt. Abból a gyakorlati kérdésből indultam ki, hogy ki viseli egy elmaradt intézkedés következményét, és hogyan különíthető el a társasház ügye a megbízott képviselet felelősségétől.
A felelősséget az adott jogviszony, a konkrét kötelezettség és a történtek alapján kell vizsgálni. Egy veszteséges ügy önmagában nem bizonyít képviselői mulasztást. A gondos munkát viszont dokumentálni kell: mikor szereztünk tudomást a problémáról, milyen lépést tettünk, kit tájékoztattunk, és mit kellett még elvégezni. Ezért az előadásban a mindennapi döntésekre és az ellenőrizhető ügykezelésre helyeztem a hangsúlyt.
1. A nyilvántartásba vételt házanként kell követni
A tisztségviselői nyilvántartás és az üzletszerű társasházkezelői nyilvántartás eltérő célt szolgál. A társasházi törvény 55/A. § (2) bekezdése és 64/A. §-a alapján az átmeneti, nyilvántartásba vételtől független eljárás lehetősége 2026. október 31-ig tart. [1]
Az előadásban azt hangsúlyoztam, hogy a kezelt házakról külön követési rend szükséges. A megválasztó határozat, a benyújtott kérelem és a bejegyzés állapota legyen visszakereshető. Egy beadott ügyet a lezárásig kell figyelni, különben csak később derül ki, hogy valamelyik lépés hiányzott.
2. Az alapító okiratot és az SZMSZ-t a tárgyuk szerint kell olvasni
Külön kitértem a Kúria 5/2026. jogegységi határozatára. A döntés az alapító okirat és az SZMSZ eltérő szabályozási körét tisztázza, és külön kezeli a törvény hatálybalépése előtt bejegyzett társasházak helyzetét. Régi háznál vizsgálni kell, hogy az adott rendelkezés kötelező törvényi szabályba ütközik-e, illetve született-e a helyébe lépő döntés vagy SZMSZ. [2]
A gyakorlati feladat ezért az iratok tartalmi áttekintése. Meg kell találni, mely szabály alapján történik a költségfelosztás, hogyan rendezett a kapcsolattartás, és mit kell a következő közgyűlésre előkészíteni. A bizonytalan értelmezést érdemes társasházi ügyekben jártas ügyvéddel tisztázni.
3. Az elszámolásból a tulajdonosnak értenie kell a ház helyzetét
A társasházi törvény szerinti éves elszámolás és a számviteli beszámoló elkülönítése is hangsúlyos része volt az előadásnak. A Tht. 48. §-a az éves elszámolás tartalmát, 55/B. § (2) bekezdése az elfogadott számviteli beszámoló benyújtását szabályozza. [1]
A saját munkában ezt úgy lehet jól megvalósítani, ha a pénzügyi kimutatásból követhető a ház pénzmozgása, látszanak a tartozások és az intézkedések. Az előadás példái között szerepelt a megtakarítási számla kihagyása és az eladott lakás korábbi tulajdonosának listából eltűnő hátraléka. Ezeket az ellenőrzés során külön meg kell keresni.
4. A hátralékhoz következő intézkedés és határidő tartozik
A közös költség beszedését és a követelések érvényesítését a Tht. 43. § (1) bekezdés c) pontja a képviselet feladatai közé sorolja. [1] A hátralék nyilvántartása mellé ezért olyan munkarend kell, amelyből látszik, ki és mikor végzi a következő lépést.
Az előadásban a behajthatatlan követelés és az elmaradt intézkedés különbségéről beszéltem. A kezelő munkája akkor értékelhető, ha visszakereshető, milyen információk alapján járt el. Kiemeltem az adós cégek felszámolásának követését is: a külön eljárási határidők figyelése célzott szakmai közreműködést és pontos nyilvántartást igényel.
5. Az adatkezelési szerepet a tényleges feladat határozza meg
Az adatvédelemnél az volt a fő kérdésem, kinek a céljából és kinek a megbízásából történik az adatkezelés. A bemutatott kúriai ügyben a közös képviselő a társasház megbízása alapján adatfeldolgozóként járt el; ebből nem következik, hogy minden saját célú adatfelhasználására ugyanez a minősítés vonatkozik. [3]
Az iratátadás és az adatok további sorsa a megbízás lezárásának része. A gyakorlatban tudni kell, hol találhatók az állományok, ki fér hozzájuk, és mely dokumentum milyen indokkal maradhat meg. Ezt előre rendezett folyamattal lehet következetesen végrehajtani.
Plusz egy: az átalakítások és az ingatlanközvetítők kapcsolódási pontjai
A lakáson belül elhelyezkedő tartószerkezet vagy közös célú berendezés is lehet közös tulajdon a Tht. 1. § (2) bekezdése alapján. [1] Az átalakításoknál ezért az érintett szerkezetek és a szükséges eljárások tisztázásával kell kezdeni.
Arról is beszéltem, miért lényeges az írásos jelzés és a megfelelő szakember időben történő bevonása. A képviseletnek a saját hatáskörében kell eljárnia, és követnie kell a jelzett ügyet. Adásvételnél hasonló pontosság szükséges: tisztázni kell az iratot kérő személy jogosultságát és az átadható adatok körét.
A megfelelés a napi ügyvitelben dől el
Számomra a compliance lényege a következetesen alkalmazott szabály és a visszakövethető intézkedés. Egy rendezett folyamatban látszik az ügy felelőse, a soron következő teendő és a lezárást igazoló dokumentum. A HázÜgyvitelben ezt a szemléletet szeretném erősíteni, mert ettől válik ellenőrizhetővé a társasházi munka.
Köszönöm a szervezőknek a bizalmat, az előadótársaknak a szakmai nézőpontokat, a résztvevőknek pedig a figyelmet! Örülök, hogy a társasházkezelés gyakorlati kérdései ebben a rangos szakmai programban is helyet kaptak.
Források és szakmai háttér
A rendezvény adatai, az előadók és a program: BKIK – Compliance az Ingatlanszakmában 2026. A programképet a BKIK eseményoldaláról vettük át.
[1] 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról, különösen 1. § (2), 43. § (1) c), 48. §, 55/A–55/B. § és 64/A. §.
[2] Kúria, 5/2026. JEH, az alapító okirat és az SZMSZ szabályozási köréről.
[3] Kúria, Pfv.IV.20.340/2026/9., BH2026.152, az adatfeldolgozói minőség vizsgálatáról.
← Vissza a szakmai anyagokhoz