Mennyi pénzt kellene félretennie egy társasháznak? A kérdést gyakran úgy tesszük fel, hogy mennyi közös költséget fogadnak még el a tulajdonosok. A 2017. november 23-i előadásom pénzügyi részében más összefüggést mutattam meg: a megtakarításnak az épület elhasználódásához és várható feladataihoz kell kapcsolódnia. Ebből a korai anyagból most a többéves tervezés gondolatát szeretném kiemelni.
A felújítási tartalék mércéje az épület
„Avulással arányos megtakarítás képzése”
Az eredeti előadás 6. diájáról.
Ez a rövid sor szerepelt a pénzügyi helyzetről szóló diámon. Azért tartom ma is lényegesnek, mert a tartalék összegét önmagában nem lehet jól megítélni. Előbb azt kell megérteni, milyen állapotban vannak az épület szerkezetei és berendezései, milyen beavatkozások várhatók, és ezekre mennyi idő alatt lehet felkészülni.
Ha a ház csak a következő éves költségvetésig lát előre, a nagyobb munkák könnyen rendkívüli befizetésként jelennek meg a tulajdonosok előtt. A többéves terv lehetőséget ad arra, hogy korábban beszéljünk a várható terhekről. A konkrét összeget és időzítést természetesen az adott épület felmérése, az elérhető ajánlatok és a közösség döntése alapozza meg.
A megtakarítás és a kölcsön együtt ad képet
Ugyanezen a dián a „Kölcsön/megtakarítás” és a „Bevételek kiadások forrása és stabilitása” szempont is megjelent. Egy pénzügyi egyenleg pillanatfelvétel. Ahhoz, hogy használható következtetést vonjunk le belőle, ismernünk kell a vállalt kötelezettségeket és a bevételek hátterét is.
Szemléltető példaként: két ház azonos összegű megtakarítással rendelkezik, de az egyikben már elvégezték a legnagyobb szükséges felújításokat, a másikban több jelentős munka még előttük áll. A bankszámlán látható szám azonos, a felkészültségük mégis eltérő. Az ingatlanos ezért akkor segíti a vevőt, ha az egyenleg mellé a várható felhasználást és a meglévő kötelezettségeket is megismeri.
Egy, három, öt, akár tíz évre előre
„Üzemeltetési terv 1-3-5 (10) évre”
Az eredeti előadás 12. diájáról.
A SzIM Mappát bemutató dián ilyen időtávokkal szerepelt az üzemeltetési terv. A közeli feladatokhoz részletesebb előkészítés kell, a távolabbiakhoz rendszeresen felülvizsgált becslés és műszaki sorrend. A hosszabb távú terv attól hasznos, hogy segít időben kérdezni, és láthatóvá teszi az elhalasztott munkákat is.
A tervhez vissza is kell térni. Változhat az állapot, az ár, a kivitelezés lehetősége és a közösség pénzügyi mozgástere. A tulajdonos számára az a megnyugtató, ha látszik, milyen adatok alapján módosult egy elképzelés, és mi történik a következő időszakban.
Mit kérdezzen erről a lakásvásárló?
Mely nagyobb feladatok várnak a házra? Melyekről született már döntés? Milyen forrást rendeltek hozzájuk, és melyik összeg csak távolabbi becslés? Az alacsony havi befizetés vonzereje akkor értékelhető, ha az is kiderül, milyen feladatokat fedez, illetve mi marad későbbre.
A 2017-es anyag számomra ezt a gondolatot őrzi: a társasházi vagyon megőrzéséhez időben kell összekapcsolni a műszaki feladatot és annak pénzügyi fedezetét. Az Etikus Ingatlanosoknak tartott képzéseimen ezt a hosszú távú szemléletet is szeretném átadni. Köszönöm Sándor Viktóriának és Kirsch Gábornak, hogy a tudásmegosztásnak évek óta ilyen nyitott szakmai közösséget teremtenek.
Forrás az idézetekhez
A cikk a saját, 2017. november 23. napján tartott előadásom kiválasztott részleteit dolgozza fel. Az idézetek forrását és diaszámát külön feltüntettem. A diák az eredeti anyagból származnak. A szakmai közösségről az Etikus Ingatlanos oldalán olvashat.
← Vissza a szakmai anyagokhoz