A Budapesti Kereskedelmi és Iparkamara „Jobb társasházakat Magyarországnak” címmel szakmai műhelyt hirdetett, amely a következő témákban várt javaslatokat: jogszabályi változások, nyilvántartás és képzés, felújítás és finanszírozás, vállalkozói együttműködés, jogviták, kamarai szolgáltatások. Tizennégy éve dolgozom tulajdonosi közösségekkel. Tapasztalatom szerint a legtöbb feladatra már ma is van törvényi keret és bevált szakmai eszköz; a kérdés az, hogy a szereplők ismerik-e és következetesen alkalmazzák-e ezeket.
Célzott jogalkotás, pontos problémaazonosítás
A társasházi törvényt 2003-ban fogadták el, azóta többször módosult. Az eltelt idő önmagában nem magyarázza az elmaradt karbantartásokat, a hiányos döntés-előkészítést és a végre nem hajtott közgyűlési határozatokat. Módosítást ott indokolt kezdeményezni, ahol pontosan megnevezhető, melyik rendelkezés okoz értelmezési bizonytalanságot, és miért nem rendezhető a kérdés az alapító okirattal, az SZMSZ-szel vagy közgyűlési határozattal. Minden javaslat mellé rövid hatásvizsgálat kerüljön: kikre vonatkozik, milyen terhet teremt, mit tesz egyszerűbbé. Valódi hiány az elektronikus szavazás és a digitális iratkezelés egyértelmű eljárásrendje. A társasházi törvénybe már az online közgyűlés lehetőségét is beemelték, azonban a végrehajtási rendelet segítene abban, hogy a gyakorlatban is alkalmazni lehessen.
Nyilvántartás és képzés
A társasház-specifikus könyvelőprogramok mintegy tizenöt éve kezdtek elterjedni, ma pedig társasházkezelésre kialakított ügyviteli rendszerek is működnek; a Szilber Házak HázÜgyvitele is ilyen modulokra épül. A rendszer akkor szolgálja a tulajdonosokat, ha az adatok pontosak, minden ügyhöz felelős és határidő tartozik, és közösképviselő-váltáskor sem szakad meg az ügyintézés. A digitalizáció van, ahol még nem indult el, máshol már alapelvárás, és a közös képviseleti szolgáltatás színvonala a törvényi minimumtól lassan már az egyre összetettebb épületüzemeltetésen át akár a szállodai szintű szolgáltatások szervezéséig terjedhet. A tulajdonosi elvárások széles skálán mozognak, és egyre inkább szegmentálódik a piac.
A 240–360 órás társasházkezelő képzés fontos belépési feltétel. Meglátásom szerint erre mentorált szakmai gyakorlatot kell ráépíteni, rendszeres és kötelező szakmai továbbképzés és etikai minimum szükséges.
A tulajdonosok tájékoztatása ugyanilyen fontos: értsék, milyen következménnyel jár egy döntés vagy annak halogatása.
Felújítás terv és finanszírozás alapján
Régi építésű házaknál a felhalmozott beavatkozási igény akár több százmillió forint is lehet. Az első lépés az állapotfelmérés, amit szerintem kötelezővé kellene tenni az időszakos villamos biztonsági felülvizsgálat mintájára. Az erre épülő többéves felújítási és finanszírozási tervek elkészítését külön projektként kezelve, megfelelő szakemberek bevonásával kell elvégeztetni. Az ilyen horderejű feladat természetesen többletidőt és szakértelmet kíván, így semmiképp nem elvárható a szakma szereplőitől a jelenleg is alulértékelt havi rendszeres ügyviteli feladatok végzésének díjazásáért.
Az elkészült terveket a közgyűlésnek kell évente felülvizsgálnia. A felújítási alap, a hitel, a támogatás és a biztosítás eltérő célú eszközök, egyik sem helyettesíti a másikat. A társasház felmérésének díjmentesen is elérhető eszköze a SzIM társasházi minőség villám index, ami a műszaki, pénzügyi, jogi és menedzsmenttényezőket együtt értékeli, és kijelöli a döntés-előkészítés következő lépéseit. Az évről évre elvégzett önellenőrzés megmutatja az index skáláján elért pontszámok alapján, hogy a társasház fejlődik, vagy egyre rosszabb állapota miatt a benne lévő ingatlanok folyamatosan veszítenek az értékükből.
Vállalkozói együttműködés és jogvita-megelőzés
Közös képviselő és kivitelező a házközösség szolgálatában
A megbízott közös képviselő pályáztatásakor a legtöbb esetben nem találkozunk konkrét tulajdonosi elvárásokkal. A jelöltek valamilyen általuk kialakított, megszokott szolgáltatásra adnak ajánlatot, és később jön a csalódás, gyakran kiderül, hogy „nem ilyen lovat akartunk”.
Ez egyik félnek sem jó, hiszen egy ház átvétele utáni 6–12 hónap többszörös idő- és energiabefektetést igényel. Az akár évtizedes elmaradások pótlása megint csak többletidő és felelősség. Ha ezek az eredeti árajánlatban nem voltak benne, és nincs lehetőség projekt- vagy óradíjas elszámolásra, akkor a szolgáltató nem tehet mást, mint lassítja a folyamatokat, hogy az eredetileg vállalt kapacitáshoz igazítsa a tempót.
A megoldást az együttműködések teljesen új árazási szisztémája jelentheti: az alapüzemeltetésen túli feladatok többletdíjazása. Végül is miért tartjuk normálisnak azt, hogy a közös képviselő üzleti kockázata legyen a ház műszaki állapota? A csőtörések, viharkárok vagy lakásfelújító vállalkozók okozta többletkárok és többletmunka nem kalkulálhatók előre.
Jogos elvárás lehet a tulajdonosok részéről, hogy a közös képviselő biztosítson 7/24-es ügyeletet, és hogy reagáljon a felmerülő váratlan helyzetekre, ha ehhez a felelősséghez és a ráfordított extra munkaidőhöz méltányos juttatás is párosul.
A tulajdonos és a közös képviselő közötti jogvita jellemzően hónapok alatt alakul ki: megválaszolatlan bejelentésből egyre nagyobb műszaki probléma lesz, vagy egy adott célra megszavazott költségkeret és pontatlan határozat után nem a tulajdonosi elvárások szerinti megoldás születik.
A dokumentált, határidőhöz kötött ügykezelés megelőzi, a közvetítői eljárás pedig sok esetben a bírósági útnál gyorsabb rendezést kínál.
Legyen szó közös képviseletről, üzemeltetésről vagy felújításról, ajánlatot – evidenciának tűnik, mégis sok helyen nem így sikerül – azonos tartalomra kell kérni. A szerződés rögzítse a feladatot, a határidőt, a jótállást és a műszaki átadás-átvétel rendjét.
A vita jellemzően nem a fenti sarokkövek átgondolása és írásos rögzítése, hanem azok hiánya esetén merül fel. Minél felszínesebb és dokumentálatlanabb az előkészítés, annál inkább borítékolható a csalódás és az anyagi veszteség.
Mit tehet a kamara?
A könyvelőkéhez hasonló, kötelező szakmai továbbképzések lehetőséget biztosítanának a változások megismerésére és a gyakorlatba való átültetésük segítésére.
A jogszabály keretet ad, a kamara értelmez(hetne), gyakorlati segítséget ad(hatna), a közös képviselő menedzseli a közreműködő szakembereket, akik javaslatokat tesznek az asztalra, a tulajdonosi közösség pedig meghozza és finanszírozza a döntéseket. A társasházak állapotát a végrehajtott döntések és a gondosan megszervezett munka javítják.
Ne új, egységes törvényt várjunk, hanem ismerjük és alkalmazzuk a – sokat módosult – jelenlegit, amennyire csak lehetséges. Ha mindenki beleteszi a magáét, a jelenlegi szabályok között is van lehetőség nyugodtabb közösségekre (amelyek hosszabb távra tervezhetnek előre a reaktív működés kiszolgáltatottsága helyett), jobb állapotú épületekre és jobban szabályozott társasházi működésre, azaz „Jobb Társasházakra”.
Szeretném, ha a szakma képviselői szövetségesként tekintenének egymásra. Több mint 122 000 társasház és közösség számít ránk, hogy szakértelemmel, gondosan és etikusan támogassuk egyik legnagyobb vagyontárgyuk, a lakásuk értéknövelését, és biztosítsuk számukra az egyik legfontosabb dolgot: az otthon nyugalmát.
Mindenkinek a legjobb énjére van ehhez szükségünk, mert a társasházak állapotának javítása egyéni és közösségi felelősség és nemzetgazdasági érdek.
← Vissza a szakmai anyagokhoz