Egy régi társasházi lakás több önállóan használható egységre bontása az egész épület működésére hatással lehet. Új konyhák és fürdőszobák készülnek, változik a vezetékek terhelése, és olyan szerkezetekhez is hozzányúlhatnak, amelyek állapotát előbb szakértőnek kellene megvizsgálnia. Társasházkezelőként azért fordultam a terézvárosi jegyzőhöz, hogy egyértelmű legyen: hogyan tudunk időben és törvényesen fellépni a közösség, az épület és a későbbi vevők védelmében.
Egy felújítás, amelyet le kellett állíttatnunk
Az egyik általunk kezelt társasházban a Mátrai-födém szerkezetének elöregedése miatt kritikus helyzet alakult ki egy felújítás során. A munkát le kellett állíttatnunk, és ebben a födémtípusban jártas szakértőt kellett felkérnünk. A szükséges műszaki intézkedéseket ilyen helyzetben a szerkezet tényleges állapotának vizsgálatára kell alapozni.
Ez az eset megmutatta, miért elégtelen egy átalakítást pusztán a lakáson belüli burkolatok és válaszfalak ügyeként kezelni. Egy régi épületnél az eredeti szerkezet működését, állapotát és a beavatkozás következményeit is ismerni kell. A történetből nem az következik, hogy minden felújítás veszélyes, hanem az, hogy az előkészítés hiányát később már csak lényegesen nehezebben lehet kezelni.
Miért különösen érzékeny a Mátrai-födém?
A Mátrai-födém történeti szerkezettípus: acélgerendák között vékony, függesztett jellegű vasalással és salakbetonnal készült. A nedvességhez kapcsolódó korrózió károsíthatja a vasalást és a gerendákat, ami a teherbírás csökkenésével járhat. Az adott födém biztonságáról és a szükséges beavatkozásról helyszíni szakértői vizsgálat alapján lehet dönteni. [1]
Új vizesblokkok kialakításánál, vezetékek átvezetésénél vagy a padlórétegek megváltoztatásánál ezért a meglévő szerkezet sajátosságait is fel kell tárni. A később beépített berendezések és rétegek terheit, a bontás módját, valamint az építés közbeni állapotot a tervezés során szükséges értékelni. A látványterv és az értékesítésre előkészített berendezés erről nem ad információt.
A tulajdoni lapon egy lakás, a valóságban több külön egység
Terézvárosi társasházkezelői gyakorlatunkban egyre gyakrabban találkozunk azzal, hogy nagyobb lakásokat az ingatlan-nyilvántartás módosítása nélkül több külön használható részre alakítanak át. Önálló bejáratok, saját konyhák és vizesblokkok, esetenként külön mérőórák készülnek, miközben az ingatlan jogilag egyben marad.
A használat megváltozása a ház közös rendszereit is érintheti: a víz- és szennyvízhálózatot, az elektromos kapacitást, a hulladékkezelést és a közös közlekedőket. A tényleges többletterhelés az adott kialakítástól és használattól függ, de azt előzetesen kell megvizsgálni, hogy a meglévő infrastruktúra mire alkalmas.
Az ingatlan-nyilvántartási egység és az önálló rendeltetési egység eltérő kérdés. A 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet 46. § (1) bekezdése a rendeltetési egységek számának változását is a kötelező településképi bejelentési eljárás körében kezeli. A konkrét kialakítás minősítését és az alkalmazandó országos, illetve helyi feltételeket az adott ügyben kell tisztázni. [2]
A képviselet nem láthatja, mi történik a zárt ajtó mögött
A közös képviseletnek az épület állapotának megóvását szolgáló intézkedéseket meg kell tennie, miközben egy magánlakásban folyó munkákról csak akkor szerez megfelelő információt, ha a tulajdonos tájékoztatást ad, vagy a probléma észlelhetővé válik. Egy felújítási értesítésből sem feltétlenül derül ki, hogy a tervezett munka több önálló lakóegység kialakítását jelenti.
A társasházi törvény szerint a tartószerkezet akkor is közös tulajdon, ha a lakáson belül található. A 20. § (1) bekezdés d) pontja előírja a tervezett építkezésről való értesítést; b) pontja a közös tulajdonnal összefüggő szükséges ellenőrzéshez és hibaelhárításhoz történő bejutás feltételeit rendezi. [3] A konkrét intézkedést ezekhez a feltételekhez és az adott helyzethez kell igazítani.
Ezért van szükség olyan együttműködésre, amelyben a tulajdonos még a kezdés előtt bemutatja a tervezett munkát, a közös tulajdon érintettségét és a szükséges dokumentumokat. Ha vita van a bejutásról, a munka jogszerűségéről vagy a közös szerkezet veszélyeztetéséről, annak rendezéséhez megfelelő jogi és hatósági út szükséges.
Ezért kértem állásfoglalást a jegyzőtől
A mai napon a terézvárosi jegyzőhöz intézett megkeresésemben a következő kérdéseket tettem fel:
- Mi a lakások belső, funkcionális megosztásának hivatalos engedélyezési és ellenőrzési menete, és mikor szükséges rendeltetésváltozási eljárás?
- Mi a közös képviselet pontos, jogszerű teendője, ha vélhetően szabálytalan lakásfeldarabolást vagy belső átépítést észlel?
- Melyik szervhez kell a bejelentést megtenni, és milyen intézkedések alkalmazhatók a szabálytalanság megszüntetésére?
Az állásfoglaláskérésben a helyi építési követelmények, az új egységek kialakítása és a hatósági bizonyítvány kérdése is szerepel. Ezekre hivatalos választ kértem; a megkeresésben felvetett értelmezések nem hatósági döntések. Nem állítom, hogy minden belső megosztás azonos eljárás alá esik, vagy eleve jogellenes. Éppen azt szükséges tisztázni, mely kialakítás milyen feltételekkel valósítható meg.
Az önkormányzati településképi eljárás és az építésügyi hatóság intézkedése külön feladatkör. Az előbbi eljárás szabályait, a feltételeknek megfelelő változáshoz kapcsolódó hatósági bizonyítványt és az ellenőrzést a hivatkozott kormányrendelet 46–49. §-ai rendezik. [2] A megkeresésem célja, hogy az érintett ügyek a megfelelő hatáskörű szervhez, időben eljussanak.
A jóhiszemű vevő ne a kész problémát vásárolja meg
A gyors felújításra és továbbértékesítésre építő, úgynevezett flippingbefektetésnél különösen fontos az időzítés. Mire a társasház az átalakítás részleteit megismeri és a szabálytalanságot tisztázza, az ingatlannak már új tulajdonosa lehet.
A későbbi vevő egy frissen felújított, tetszetős ingatlant lát. A közös szerkezet állapotát, az átalakítás dokumentációját és az eljárások rendezett voltát azonban a burkolatokból nem tudja megítélni. A jogi vita és az esetleges helyreállítás kérdése így már olyan felet is érinthet, aki a munkát nem rendelte meg.
Azt szeretném megelőzni, hogy a közösségnek később jóhiszemű vevőkkel kelljen pereskednie egy korábbi befektető által létrehozott állapot rendezéséért. Az eredeti állapot helyreállítása és a költségek viselése mindig az ügy tényállásától és jogi megítélésétől függ. A társasház érdeke, hogy a probléma még a kivitelezés és az értékesítés előtt felszínre kerüljön.
Időben adott információ és követhető intézkedés kell
A közösség védelméhez a gyakorlatban szükségesnek tartom a felújítások előzetes, érdemi bejelentését, a közös szerkezeteket érintő tervek szakmai ellenőrzését és a hatósági eljárások rendezését. A bejelentett munkát, a képviselet jelzéseit és a válaszokat dokumentálni kell, az elakadt ügy pedig kapjon következő intézkedést és felelőst.
A Mátrai-födémnél tapasztalt eset számomra különösen világossá tette, hogy a régi társasházak állapotát egy-egy lakáson belüli beruházásnál is komolyan kell venni. A lakás átalakításának üzleti eredménye mellett az egész épület biztonságát és a közösség hosszú távú terheit is vizsgálni kell. Ehhez kértem egyértelmű hatósági útmutatást, és ezért tartom fontosnak, hogy a HázÜgyvitel olvasói is megismerjék ezt a problémát.
Források és szakmai háttér
[1] Statikus Tervezés: Mátrai födém – amit érdemes róla tudni. A konkrét épület állapotát egyedi szakvélemény alapján kell megítélni.
[2] 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet, 46–49. §.
[3] 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról, különösen 1. § (2), 20. § (1) b) és d), valamint 43. § (1) b).
← Vissza a szakmai anyagokhoz